方案申请报告(1).doc
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目录
第一章总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目单位情况
1.1.2项目总经济技术指标
【项目名称】
【项目位置】县高速路进城线西侧东方国际旁B、C地块
【实际建设用地面积】83303.80㎡
【总建筑面积】378431.35㎡
【容积率】≤3.8
【建筑密度】≤25%
【绿地率】≥35%
【项目规划】22栋高层，临街部份一层、二层为商铺，二层以上为住宅。
【开发商】
1.1.3项目定位
①市场定位
以现代的园林手法营造一个演绎具有浪漫的地中海风情艺术生活园林社区。
②产品定位
根据市场与产品定位确定本项目住宅部分整体开发档次定位为：
高品质住宅社区，单位以紧凑、实用户型为主。注重社区的品质和档次，注重小区内景观空间、自然生活的营造。
1.1.4可行性研究报告编制依据：
1、《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》
2、《工程建设其它费用定额》
3、各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整
4、本估算“其它费用”执行物价局发布的价格标准
5、本估算仅为现行市场价，未考虑材料涨价等动态因素
6、国家计委、建设部计投资[1993]530号文《建设项目经济评价方法》。
7、涉及行业的参数及资料
8、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关财务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规。
9、建设单位提供的其它基础资料
10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
11、《国民经济和社会发展第十二个五年规划》
12、有关法律法规：
《中华人民共和国建筑法》
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《中华人民共和国土地管理法》（2004年）
《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
《中华人民共和国消防法》（1998年）
《建设项目环境保护管理条例》（1998）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2003）
《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2004）
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1997）
《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008）
《中华人民共和国水污染防治法实施细则》（2000）
1.2项目提出的理由与过程：
住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院一直以来都高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以切实解决城市低收入家庭住房困难的问题。党的十七大报告中提出，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。
近几十年，随着住房制度改革不断深化，县住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但我们同时也看到，县廉租房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，虽然
县房地产市场蓬勃发展，开发量日益增多，但是面对高昂的商品房价格，城市低收入家庭业无能力承受，其住房问题有待解决。
为了改善住房条件，加大城镇住房覆盖面积，完善社会保障体系，根据政府有关规定和县规划，有限公司决定建设“”工程。
1.3项目概况：
1.3.1项目拟建地点：
本项目区域位置位于县内，在县高速路进城线西侧，位于县30米宽驮岭路北面，东面紧邻进城高速，北面与荣旺·东方国际相邻。
1.3.2项目建设环境
（1）地理位置：县位于南部南宁市后花园，距市政府所在地115公里，距南宁市106公里，是市的东大门。东接马山、武鸣县，东南与隆林相邻，西南与天等县接壤，西接田东县，北连巴马。县城驻地马头镇位于县城南部右江岸，沿江河溯至，下航至广州常年可行轮船，邕色公路及南昆铁路、南昆高速公路、南昆高速铁路都途经这里，交通方便，是大西南出海辐射大西南腹地的交通要道及国家重点工程—铝业公司所在地。
（2）气候条件：县具有热带、亚热带高原季风气候的特点，年平均气温为18℃至21℃，最高气温37℃，最低气温-2.6℃；年均降水量为1462mm，年无霜期330.7天，年均日照1527.7小时，太阳辐射总量101.91千卡/cm2,居住环境宜人。
（3）政策方面：近年来，县依托丰富的水能资源和矿产资源的优势，加大改革开放的力度，进行多种行业的招商工作。同时进一步完善投资环境，加快县城基础设施的建设步伐，进一步提高和完善城市服务功能。公路路网结构明显完善，运输能力明显增加，交通条件明显便利。先后出台了《关于鼓励国内外客商投资若干规定》、《县招商引资优惠办法》等文件，明确规定对非经济企业在政治上给予信任，在政策上给予优惠，在服务上给予辅助，有一个安商、亲商、富商、利商的招商氛围。
（4）投资环境：县在推动经济发展过程中，紧扣产业支撑、内引外联、城乡互动三个环节，强化招商引资、项目带动、工农联合发展方式，全面推动社会经济发展，经济综合实力明显增强。在2005年开展的第三届中国西部百强县（市）评比活动中，县跻身百强行列，居第22位。在2004年、2005年全区经济十佳县评比活动中，县连续两年荣登榜首，也就是在全区各县经济实力中，县已经排在全区第一。
据地质部门勘探，在全国六大氧化铝生产基地乃至亚洲氧化铝行业中，铝土矿以其储量大、品位高、容易开采而闻名。在已探明的铝土矿中，按照现在的开采速度，县境内的铝土矿储量，可以开采一百年以上。
处在“中国—中国东盟自由贸易区”，经济全球化，特别是中国—东盟博览会每年10月在南宁市成功举行，作为南宁市的周边城
市，借首届中国—东盟博览会的东风，以日报、电视台等区内主要媒体为平台，大力推介本县招商项目、投资优惠政策等，带来招商大丰收。在中国—东盟博览会上该县签约项目达十几亿元。东盟各国的一些商业代表借此机会到参观考擦，也给了县向世界各国展现民族特色的好机会，县也将赢来更多更大的商机。而且南宁市今后将每年举办一次南博会，以后的知名度也将越来月高。
1.3.3项目建设规模及计划
本项目区域位置位于县内，在县高速路进城线西侧，位于县30米宽驮岭路北面，东面紧邻进城高速，北面与荣旺·东方国际相邻。场地地势平坦，视野开阔，自然景观条件优越、交通便捷，计划发展成一个以居住为主，兼顾部分商业的综合社区。
按县人民政府2011年2月19日批复（平政函〔2011〕82号）的总平图，县“”项目B、C地块总占地面积83303.80㎡分五期建设，总建筑面积378431.35平方米，其中一期占地面积30063.06平方米，建筑面积82864.65平方米。我公司分别于2011
年2月、3月将一期项目分成一期和二期向贵局申请项目核准，并取得了核准批复。按项目总体规划和建设进展，我公司拟启动总平图中的二、三期项目建设，为避免项目名称重复，拟将二、三期项目合并为三期，占地面积28476.01平方米，建筑面积95615.08平方米，其中：二期占地面积13772.92平方米，建筑面积54771.14平方米（包括C1、C2两栋11F，C7一栋24F，C8一栋26F）；三期占地面积14703.09
平方米，建筑面积40903.94平方米（包括C3一栋11F，C5、C6两栋18F，幼儿园一栋3F）。
“”项目由1栋低层住宅、11栋11F高层住宅、1栋16F 高层住宅、2栋18F住宅和8栋18F以上高层并结合幼儿园、商业裙房及地下室组合而成，整个项目的容积率为3.80，建筑密度在
24.97%，绿化率为35.03%。其中二、三期总用地面积：28476.01㎡，总建筑面积95615.08㎡。其中包含3栋11F高层住宅、1栋16F高层住宅，2栋18F高层住宅、1栋26F高层住宅、一个幼儿园、两层商业裙房及一层地下室；四期总用地面积：11076.99㎡，总建筑面积86699.31㎡，其中包括一栋26F、两栋33F；五期总用地面积：5132.09㎡，总建筑面积38205.60㎡；六期总用地面积：8554.84㎡，总建筑面积75046.71㎡。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 县宏观经济走势
如下图： 县自09年以后国民生产总值恢复较快的增长速度，2009年 县受金融危机冲击和历年建设欠债、挤占专款高达16亿多元的影响，国民生产总值较08年有明显下降，经济发展势头显下滑的形态，09年之后国民生产总值又开始恢复增长，而且增长速度较快，对整个市场的活跃度有了一定的刺激。
平果县近年国民生产总值增长情况
-20
020406080100120金额(亿元）68.6576.3678.3170.6382.5294.86107.39增长率
15.50%
15.10%
10.00%
-11.20%
16.83%
14.95%
12.60%
2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年
如下图：06年至12年间， 县全社会固定资产投资保持较高速度增长，固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。
平果县近年社会固定资产投资增长情况
50100150200金额(亿元）28.6740.1646.566.296.26129.52172.04增长率
40.01%
15.78%
15.79%
42.37%
45.41%
34.55%
32.83%
2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年
如下图：06年至12年间， 县社会消费品零售总额稳步增长，反映出近年人民物质文化生活水平不断提高，社会商品购买力的日渐增强，对房地产开发投资有较大的参考价值。
平果县近年社会销售品零售总额增长情况
510152025金额(亿元）8.319.6211.6413.4615.4718.2220.68增长率
15.99%
15.76%
21.00%
15.60%
14.93%
17.78%
13.50%
2006年
2007年2008年2009年2010年2011年2012年
平果县近年城镇居民可支配收入增长情况
5000
10000150002000025000金额(元）11868148371608517800188752025322737增长率
27.02%
25.02%
8.42%
10.66%
6.04%
7.30%
12.26%
2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 “衣、食、住、行”，房地产作为一特殊的消费品，人们在生活水平提高的前提下，住房的改善是人们考虑的主要对象之一，从而有利于房地产市场的发展。
县经济形式的基本特征：
经济发展是以铝业为龙头的循环经济产业链条模式，当地政府大力扶持；
城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点；
居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求；
从以上 目前政府发布宏观经济数据可以看出， 政府对于城市的基础建设及市政设施建设有很大程度的投入，这对提成城市形象有很大的促进作用；而社会零售品的增长率也同样较快，同时，也可以看
出目前 的消费水平提高速度很快，这对于房地产来说，是购买力提升的最有利支持。
2.2房地产市场分析
2012年 县房地产业迅猛发展，全县42个房地产项目，竣工房地产建筑面积46.23万平方米，新增商品房4530套，房产交易3126套，交易额6.28亿元，房地产投资额达18.25亿元，比去年增长18.5%。 商品房销售面积上升明显：
年份 2010年 2011年 2012年 商品房总销售面
积
36万㎡
40万㎡
45万㎡
如上表：经过2009年经济萧条期后，2010年销售量下降非常大，与国家对房地产市场的调控有较大关系，后面几年的经济回暖，使房地产又有了较好的市场。
平果县近年商品房销售价格增长情况
1000
200030002009年
2010年
2011年
2012年
价格（元/㎡）2000200022002300增长率
11.00%
0.00%
10.00%
4.60%
2009年
2010年2011年2012年
如上图：县2010年后商品房销售价格稳步增长，未出现像南宁一样的价格飙升现象，投机现象少，房地产泡沫较少，市场相对稳定。
2.3 规划背景分析
2.3.1本项目按《国家十二五经济社会发展规划纲要》、《全国主体功能区规划》的相关规划背景建设，其规划符合国家有关的规划要求。
2.3.2《县近年城市规划建设情况》
县政府于1998年8月正式委托广州规划院修编县城市总体规划（1998年～2020年），于2001年7月6日区政府批准实施。城市性质：桂西次中心城市，我国重要铝工业基地之一和地区性物资流通中心之一。到2020年城市人口为25.2万人，规划建城区面积28.9平方公里以内。为适应经济快速发展，于2009年我县继续委托广州规划院进行了第二轮的城区总体规划修编（县城市总体规划2010—2030年），城市性质：面向东盟现代化服务区域中心，亚洲铝都核心区和右江门户城市，现代化宜居园林城市。到2030年城市人口规模为33.5万人，规划建成区面积40平方公里。到2012年底止，城区实际人口为16.7万人，城镇化率达到38 %，城市框架逐年拉大，城区建成面积由2006年的17.2平方公里增加2012年的21.9平方公里。
县政府积极推进城镇化进程，以城市建设推动乡镇建设，实现我县经济社会可持续发展的客观要求。
2.3.3《县国名经济和社会发展十二个五年规划纲要》
《县国名经济和社会发展十二个五年规划纲要》制定了打造“生态宜居园林城市”、争创“园林城市”和“国家园林县城”的目标，加强城市基础设施和景观配套，着力开发城市新区，改造城中老区，提升城市发展承载能力，努力构建“经济繁荣、山水相连、生态优美、宜人宜居”的园林城市。按照统筹规划、合理布局、适度超前的原则，以完善功能、突显特色、提升品位、优化环境、产业集聚、人口集中、辐射带动为重点和方向，发展县域城区和特色小城镇，加快城镇化建设。
按照县城市总体规划（2010-2030）和土地利用规划要求，编制完善城区控制性详细规划和各专项规划，完善县、乡（镇）、村的总体规划，为城镇建设提供更合理的框架结构。按照到2030年城区面积达40平方公里、人口达30万的规摸进行总体规划，合理布局教育、文化、卫生、保障、居住、绿地等城市设施，构建一批视野前瞻、定位准确、系统完善、管理科学、覆盖城乡的新型城镇规划建设体系。通过科学、系统的规划统领城市园林绿化建设，着力打造“适宜30万人口居住的生态园林之城”。
围绕建设“生态宜居园林城市”目标，实施城区带动战略，加快产业和人口集聚，到2015年县城区面积达30平方公里以上，县城区人口达20万人以上，城镇化率达46%以上。不断完善城市布局，
加强市政建设和城市绿化，以显山露水为目标，加快沿江沿路开发，抓好城市水系景观建设，改善城市居住环境，完善城市服务功能，争创“园林城市”和“国家园林县城”。充分发挥县城的辐射带动作用，强化社会公共服务，完善县城功能，提高现代化水平和县域中心地位，把县城建设成为布局合理、经济繁荣、生态优美、宜人居住、具有文化传统韵味和时代气息的现代化生态园林县城。
2.4产业政策分析
《国务院关于价款推进产业结构调整的通知》2006年3月12日《产业结构调整指导目录》（2005年版）
《关于进一步加强产业政策和信贷政策的协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》
本项目严格按照以上相关产业政策进行投资建设。
2.5行业准入分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，
对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2012年县城镇住户人均可支配收入22737元，同比增长12.26%，比上年同期高1.5个百分点，扣除物价因素影响仅增长3.6%；人均消费性支出9865元，同比增长22.5%，比上年同期高10.4个百分点，扣除物价因素影响增长14.6%。
根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进一步提升。
第三章项目优劣势及风险分析
3.1主要优、劣势要点分析：
?项目所在片域有三个大型楼盘，体量均超40万平方米，未来项目
销售竞争压力大；
?项目位于高速路进城线西侧，交通利好。
?变电站与项目一路之隔，对项目居住品质有较大影响。
?大学城尚未完全建成，周边生活配套较少，项目所在区域成熟尚
需时宜。
本项目SWOT分析：
优势（Strengths）劣势（Weaknesses）
●项目体量大，具有规模优
势；
●两面临街，通达性好；
●建工为区内顶级承
建商，为项目创造较好的附
加值；
●项目临近高速路出入口，昭
示性强；●项目东南面一路之隔的变
电站，对项目品质有一定
影响；
●项目周边生活配套少；
●项目为我司在开发
的第一个项目，没有足够
品牌声誉；
机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势
●项目所在区域为县重点发展的
新城区，大学城将在不久建成，
为项目带来一定的发展机遇；
●项目所在区域随着众多楼盘的
开发建设，区域内生活配套和商
业环境越来越完善，居住环境有
较的提高。□抓住客户居住向往与价值投资
的敏感点，着力打造自身的产品
品质，并以街区价值的提升增加
产品附加值
□大学城的搬迁，为项目创造较
好的发展前景，使项目极具投资
潜力
□通过高端占位和内部环境的
营造，并定义街区功能，提升
街区价值，从而化解区域陌生
感
□通过高品质感的项目规划，实
现口碑传播，提升企业品牌
威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁
●国家对房地产市场的调控仍在
持续，形势严峻；
●区域的楼盘众多，未来的投放量
大，竞争激烈，对项目未来销售
上有一定竞争压力；□走差异化的竞争路线，通过大
盘规模重新定位街区功能，从而
赋予项目独特销售主张，以价值
之提升彰显性价比优势
□与县城内其他楼盘相比，最大
的区别在于客户将更看重项目
未来的生活模式和升值空间，
因此客户价值敏感点的把握很
关键
外部因素
内部能力 |
中发现Ni：
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