小区物业管理招标文件
https://img.doczj.com/imga1/1iu1acfwjn5dnmmjd92a1u4dkkaeaax9-11.webp“华大家园”
物业管理服务招标文件
“华大家园”业主委员会
二○○八年十二月
目录
一、“华大家园”小区物业服务说明
二、“华大家园”小区物业管理服务内容及要求
三、“华大家园”小区招标书
“华大家园”小区物业服务说明
“华大家园”是华中师范大学用于置换校内教师住宅而修建的高档综合性住宅小区。总占地146562M2，总建筑面积 M2，小区内商铺面积㎡，幼儿园面积㎡；绿化面积万㎡；地上露天停车位233个，地下停车位519个。住户总数1766户。
“华大家园”位于武汉市武昌洪山区珞狮南路张吴村，紧邻中环线，毗邻金地·格林小城和大华·南湖公园世家，项目周边还有泰然·南湖玫瑰湾等多个在建的大盘项目，地理位置优越，交通便利，生活及市政配套完备。小区设计布局合理，户型景观视野开阔，采光良好，是极具品味和升位潜力的物业。
一、建筑概况：
1.住宅总栋数29栋。
其中：11层的小高层16栋，建筑面积㎡，一梯两户。
18层的高层6栋，建筑面积㎡，两梯两户。
25层的高层2栋，建筑面积㎡，两梯两户。
联排别墅5栋，建筑面积约1万㎡。
2.小区道路人车分流，小区出入口共有6处。设有供水系统、排水系统、消防系统、监控系统等。
3.建筑外墙墙面镶贴通体面砖，采用外墙保温节能技术。室内地面水泥砂浆找平搓
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毛。
二、设备设施情况
1.电梯87部
（1）25层25站 800KG M∕S 14台
（2）18层18站 800KG M∕S 26台
（3）11层11站 800KG M∕S 44台
（4）3层3站 600KG M∕S 1台
2.给排水、消防设备
（1）高压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。
（2）中压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。
（3）消火栓水泵：一备一用。
（4）喷淋泵：一备一用。
（5）排污泵：60台。
3．垃圾收集点20处，配电房8个，其中公变6个，专变2个；水泵房1个，煤气调压站1个。
三、“华大家园”设施、设备保修期限
1.保修期限的规定：“华大家园”物业及配套设施、设备保修期根据《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行。
2.保修时间的计算：
自设备安装完毕后，经“华大家园”建设单位、监理单位、施工单位及相关管理部门根据国家相关的规定，对所安装的设备进行外观、调试、运行等方面的检查及监测，在取得认同签章之日起即为保修的启始日期。
四、物业管理资金来源和物业管理用房
1.物业维修基金：
按武汉市有关条例规定执行。
2.物业管理用房：
由投标单位提出用房面积及使用条件要求，由招标方指定房屋移交中标单位。
3.物业管理服务收费标准：
具体收费标准由投标单位在投标书中自行确定，属经营性、特约性等服务，由物业管理公司与委托人协商确定，“华大家园”住宅楼及商铺的空置房屋由物业管理公司管理，
收费方法由投标方提出。
4.其他有偿服务项目
◆停车位管理费由物业管理单位按有关规定收取；
◆有线电视、电费、煤气、电话、网络等费用由相关的单位收取；
◆会所：由物业管理公司根据具体情况收费。
“华大家园”小区物业管理服务内容及要求
一、物业管理服务范围：
1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、中控室等。
2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。
二、物业管理服务内容及要求：
本小区物业管理服务执行中物协（2004）1号文《物业管理服务等级标准》中的Ⅰ级标准，并补充如下具体服务要求：
（一）卫生保洁
卫生保洁是指为保证小区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。其服务要求为：
1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；
2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；
3.公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；
4.庭院地面清洁无废弃物；
5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；
（二）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理
保安、消防、秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。其服务要求为：
1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；
2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；
3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；
4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；
5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有
效处置突发事件；
6.对突发事件有应急预案，完善责任制。
（三）中控室运行管理
中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。其服务要求为：
小时值班，值班人员必须持证上岗；
2.保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定；
3.一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；
4.定期进行消防普查；
5.设备机房整洁；
6.保证设备机房的安全。
（四）房屋建筑的日常养护维修
房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。其服务要求为：
1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%；
2.爱护小区内设施、设备，未经产权人同意不得对小区的结构、设施等进行改动；
3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。
（五）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证小区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。其服务要求为：
1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；
2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；
3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；
4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
5.定期对水箱进行清洗、消毒；
6.保持水箱清洁卫生，无二次污染；
7.保证室内外排水系统通畅；
8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。
（六）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。其服务要求为：
1.统筹规划，做到合理、节约用电；
2.供电运行和维修人员必须持证上岗；
3.配电室24小时值班；
4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；
5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；
6.供电设备定期维护；
7.严格执行用电安全规范，确保用电安全；
8.保证避雷设备完好、有效、安全。
（七）电梯运行维修
电梯运行维修是指为保证小区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。其服务要求为：
1.电梯采用无人驾驶，24小时运行；
2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；
3.通风、照明及其它附属设施完好；
4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
5.轿箱、井道保持清洁；
6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（八）绿化养护
绿化养护是指小区公共区域内的草坪、树木、花坛花境的日常养护。其服务要求为：
1.树木及草坪保存率不低于 90% ，适时除杂草，按时对草坪整治修剪；保持其良好规范的造型。干旱、高温季节保持有效供水；雨季及时排出积水，发生病虫害时及时灭杀；
2.乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球要经常修剪，
确保美观规范的造型；
3.生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍，部分花灌木增施追肥一遍；
4.保持花卉生长良好，及时做好病虫害防治，每年有二次以上花卉布置。
（九）上述所有要求定期（每年、每月）检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。
三、管理目标及各项指标要求
（一）管理目标
成为武汉市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。
（二）管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；
2.环境卫生、清洁率达99%；
3.消防设备设施完好率100%；
4.房屋完好率98%；
5.设备完好率100%；
6.智能化系统运行正常率98%；
7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%；
8.服务有效投诉少于1%，处理率100%；
9.业主满意率95%。
四、物业管理服务收费及财务管理要求
1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按《住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法》执行。
2.物业服务费由物业公司按季度向业主或使用人收取。
3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。
4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并请中介机构进行财务审计。
五、对投标企业的基本要求
1.具有武汉市房地产管理局颁发的《武汉市物业管理资质合格证书》的物业管理企业和已在武汉市房地产管理局登记备案的外省（市）物业管理企业；
2.企业具有二级及以上物业管理资质或是《华大家园》前期物业管理公司；
3.有居住小区的管理经验，享有较高的信誉；
4.要求管理小区的主要负责人具有管理居住小区3年以上工作经验；
六、物业管理投标书应包括的基本内容
（一）公司情况
1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料；
2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。
（二）管理总体构想
1.管理模式，各项管理规章制度、机制；
2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训；
3.管理工作必需的物资装备计划情况；
4.采购制度，成本控制目标、方法；
5.外包工作选聘的原则、方法；
6.计算机在管理工作中的应用。
（三）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。
（四）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。
（五）财务管理制度及物业管理收费标准的测算
1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容；
2.电梯运行费的估算与控制措施；
3.物业管理费标准及测算明细；
4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式；
5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚。
（六）本小区的接管方案
1.与前期物业公司的工作交接；
2.业主物业费收费的衔接；
3.目前未售房的物业管理办法及物业收费标准（含华师为引进人才及新进校教职工预留房源（约150套）及澳新公司的未售房（约50套高层、全部别墅及商铺）。
“华大家园”小区招标书
一、招标
见《招标邀请函》（附件1）
二、投标
1．投标人资格：投标人应当具有物业管理企业二级资质及以上或是《华大家园》前期物业管理公司。
2．投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。投标文件应当包括以下内容：
（1）投标书及授权书；
（2）投标报价；
报价按高层、小高层住宅分类价和住宅统一价两种形式分别报价（格式见附件2）。
特别提醒投标人注意，报价时应充分考虑“华大家园”的各项实际情况及物业管理服务标准。
（3）物业管理方案：
包括公司资质情况、公司业绩、创优、ISO认证、前期介入、拟采取的管理模式、运作机制、物业管理基本构想、房屋管理与维修、共用设施设备维修养护、安全及公共秩序管理、保洁服务、绿化养护管理、中控室运行管理、节能措施、车辆行驶、停泊及安全管理、小区装修管理、便民措施、公司制度建设、财务管理、小区档案建设与管理、物业费报价、管理目标、服务承诺、小区物业服务工作规范的要求及检查标准；人员配置情况；小区接管方案、优惠说明等。
3．投标文件需提供正本1份，副本2份，报价明细表及服务承诺15份。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达招标人。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
三、开标
1、开标时间：二〇〇九年一月五日上午9：00 (北京时间)。
2、开标地点：华中师范大学行政办公楼一楼会议室。
3、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
4、由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
四、评标
1、评委组成：评标委员会由“华大家园”业主委员会成员等组成。
2、评标过程中召开现场答辩会，投标单位按抽签形式确定发表意见的顺序。
3、评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书、现场答辩等情况进行综合评标。
4、评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
评标标准
注：价格评分：评标委员会将所有投标人的报价按两类物业类型（高层、小高层）分别取算术平均值作为基准价格。等于基准价格的投标报价定为15分；不等于基准价格的投标报价按其比例，每高于2％减去1分，最多减5分；每低于2％加1分，最多加5分。最后按两类物业价格权重（高层住宅60%，小高层40%。）计算出投标人的总报价得分。（停车服务费、特约服务费报价不计分）
五、评标统计
评标统计由评标委员会负责汇总统计，由招标人审核，其记分方式是：在各评委所评分数的基础上，取平均值作为该投标人的得分。
六、中标
1．评标委员会完成评标后，按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
2．招标人应当在投标有效期截止时限后10日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
3．招标人应当向中标人发出中标通知书，不再另外通知未中标单位。
4．招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
七、其它说明
1．中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规、条例和有关法定规章制度，以及与“华大家园”业主委员会签订的物业管理服务合同对“华大家园”实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
2．物业管理公司的进驻时间以与业主委员会签订的协议为准。中标单位试用期一年，试用期满考核合格后可续签两年合同，或者至“华大家园”业主委员会与其他物业管理公司签订物业管理委托合同之日止。
3．在此期间，“华大家园”业主委员会每年对中标单位物业服务情况进行两次考核。业主满意率要达到85%以上，达不到此满意率必须无条件退出物业管理，业主委员会有权
根据物业管理公司的工作服务业绩和业主反映状况决定解聘；超过85%业主满意率的，三年期满后可优先续签。
4．未尽事项根据国家、省、市的有关法律、法规、条例和规章制度协商处理。
“华大家园”业主委员会
二〇〇八年十二月
附件一：
招标邀请函
致：
为了提高“华大家园”小区物业服务水平，给广大业主提供优质的物业管理服务，创造一个整洁、文明、安全、舒适方便的居住环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，“华大家园”小区业主委员会现对“华大家园”小区的物业服务进行邀请招标。兹邀请贵公司以密封标书的方式前来投标。
一、招标人：“华大家园”小区业主委员会
二、招标项目的简要说明：
“华大家园”小区位于武汉市洪山区狮子山街张吴村，是华中师范大学用于置换校内教师住宅而修建的高档综合性住宅小区。小区总占地146562M2，总建筑面积 M2，小区内商铺面积㎡，幼儿园面积㎡；绿化面积万㎡；地上露天停车位233个，地下停车位519个。住户总数1766户。
物业服务费的结算形式采取包干制。
三、招标方式及说明
1．请投标单位在二〇〇八年十二月二十五日下午17：00前到“华大家园”业主委员会办公室领取招标文件并交纳贰仟元招标保证金，中标单位不退还。投标资料未送达招标人，或不参加投标的单位不退还招标保证金。投标截止时间：二〇〇九年一月四日下午17：00前，逾期的投标文件或不符合规定的投标文件不接受。
2．投标文件需提供正本1份，副本2份，报价明细表及服务承诺15份。
3．开标和评标
招标人将对符合招标要求的合格标书进行开标和评标。开标在标书收到后的10日内完成。开标后，对于投标文件不清楚的问题，招标人有权向投标单位提出询问。在评标期间，投标单位人员不得与评标人员非正常接触，一经发现违规行为，其标书将作为废标处理。
招标人不保证投标价格最低的投标单位中标。对不中标的投标单位不作任何解释。自开标日期起10日内，招标人向中标单位发出通知，接到中标通知书的单位，必须在通知书规定的截止日期之前到指定地点与招标人商定合同。如有违反规定或要求改变投标文件等，招标人有权取消其中标资格，另选中标单位。
4．招标人按投标单位所报方案、综合性价比，选定中标单位。
四、投标报价及费用
1．投标单位在投标时应结合“华大家园”的各项实际情况及物业服务管理标准要求进行市场调查，并承担全部的价格风险。
2．投标单位必须认真审阅招标文件的全部条款，招标文件是招标人与中标方签定物业管理合同的重要依据。
3．投标单位应承担其编制、递送投标文件及相关产生的一切费用，不论招标结果如何，招标人对上述费用不负责任。
五、投标文件有关要求
1．为证明投标单位的资格和合法地位，投标单位应提供相关证明材料（如营业执照、企业法人身份证明、资质证书等）及复印件；
2．投标文件应详细写清楚公司简介及该小区物业管理方案。包括公司资质情况、公司业绩、创优、ISO认证、前期介入、拟采取的管理模式、运作机制、物业管理基本要求、房屋管理与维修、共用设施设备维修养护、安全及公共秩序管理、保洁服务、绿化养护管理、中控室运行管理、节能措施、车辆行驶、停泊及安全管理、小区装修管理、便民措施、公司制度建设、财务管理、小区档案建设与管理、物业费报价、管理目标、服务承诺、小区物业服务工作规范的要求及检查标准；
3．人员配置情况；
4．优惠说明；
5．投标书必须按照次序装订整齐。
六、有下列情况之一者、投标书视为无效：
1．投标文件未经密封；
2．未加盖单位公章；
3．逾期送达投标文件；
4．内容不全或字迹不清。
七、标书送达
1．标书送达时间：二〇〇九年一月四日下午17：00前
2．标书送达地点：《华大家园》业主委员会办公室（暂设在行政办公楼附楼203室）
3．联系电话：027—
联系人：罗晓功老师
4．凡对本次招标提出询问，请在二〇〇八年十二月二十六日一天内与招标人联系，地点设在行政办公楼附楼203室，投标单位可通过电话联系，也可直接来人进行询问。
八、其他
“华大家园”业主委员会将于二〇〇八年十二月二十六日前往投标单位所管理的小区进行考察，请投标单位能给予配合和协助。
“华大家园”业主委员会
二〇〇八年十二月
附件二：
投标报价一览表（一）
（住宅分类价）
投标报价一览表（二）（住宅统一价）
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